Os dois sistemas financiam o mesmo imóvel, mas o jeito de pagar muda a parcela e o total de juros. Entenda a diferença antes de assinar.
Você achou o imóvel, fez a simulação e o banco perguntou: SAC ou Price? Muita gente escolhe no chute, olhando só a primeira parcela. O problema é que essa decisão acompanha você por 20 ou 30 anos e pode significar uma diferença de dezenas de milhares de reais no fim do contrato.
O que muda entre SAC e Price
No SAC (Sistema de Amortização Constante), você abate todo mês a mesma fatia da dívida. Como os juros são calculados sobre o que ainda falta pagar, a parcela começa mais alta e vai caindo ao longo do tempo. No começo aperta, depois alivia.
Na Tabela Price, a parcela é fixa do primeiro ao último mês. Só que, nos primeiros anos, quase tudo o que você paga é juro e pouco vai para abater o saldo. Por isso a dívida demora mais para diminuir e o total pago no fim costuma ser maior.
Nos dois casos os juros são os mesmos. O que muda é a velocidade com que você reduz o saldo devedor, e é isso que define quanto de juro se acumula.
Um exemplo com números reais
Imagine um financiamento de R$ 300 mil em 360 meses, com juros de cerca de 10% ao ano, sem contar seguros e taxas. No SAC, a primeira parcela fica perto de R$ 3.200 e a última, perto de R$ 850. No Price, a parcela fica fixa em torno de R$ 2.540.
Parece que o Price é mais barato, certo? Mas veja o total: somando tudo, o SAC custa por volta de R$ 730 mil, e o Price, algo próximo de R$ 910 mil. A diferença passa de R$ 170 mil, tudo em juros. Os valores mudam conforme a taxa e o prazo, mas a lógica se repete em qualquer simulação.
Por que a renda decide a escolha
Os bancos costumam limitar a parcela a 30% da renda familiar comprovada. Como a primeira parcela do SAC é mais alta, ele exige uma renda maior para aprovar o mesmo valor. Já o Price, com parcela menor no início, cabe em orçamentos mais apertados ou libera um imóvel um pouco mais caro.
Então a regra prática é simples: se a parcela do SAC cabe na sua renda com folga, ele tende a sair mais barato. Se ela não cabe, o Price pode ser o único caminho para comprar agora, desde que você tenha consciência de que vai pagar mais no total.
Há ainda um detalhe: as parcelas costumam ser corrigidas pela TR ou por outro índice, o que pode fazer o valor subir um pouco ao longo dos anos. Pergunte ao banco qual índice vale no seu contrato.
Entrada, FGTS e amortização extra
A entrada mínima varia por banco e por linha de crédito. Em geral fica entre 20% e 30% do valor do imóvel, e em algumas linhas pode ser mais alta. Quanto maior a entrada, menor o saldo financiado e menos juros no total.
O FGTS pode ajudar em três momentos: na entrada, para abater parte do saldo devedor ou para reduzir o valor das parcelas. As regras principais são ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada, não ter outro imóvel na mesma cidade e comprar um imóvel residencial urbano dentro do teto de valor da época. Programas como o Minha Casa, Minha Vida usam essa mesma base, com juros menores para faixas de renda específicas.
Uma dica que vale ouro: fazer amortizações extras sempre que sobrar dinheiro. Cada real a mais abatido do saldo deixa de gerar juros pelos anos seguintes, e o efeito é maior no início do contrato.
Como decidir sem se arrepender
Antes de assinar, peça as duas simulações completas, com CET, seguros e taxas incluídos, e compare o total pago e a parcela de cada ano. Veja se a parcela mais alta do SAC cabe na renda sem sacrificar o resto da vida. Se couber, ele quase sempre compensa. Se não couber, o Price resolve o presente, mas planeje amortizar o saldo sempre que puder.
Não existe resposta única. Existe a parcela que cabe no seu orçamento e o total que você aceita pagar pelo imóvel. Com os números na mão, a escolha deixa de ser um chute.
